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 号: GSDD0101-2018-282  信息分类: 国土资源、能源
 内容分类: DOC,景政办发,国土资源、能源  发文日期: 2018-09-28
发布机构: 景泰县人民政府(政府办)  生成日期: 2018-09-28
 生效日期:  废止时间:
号: 景政办发〔2018〕197号  词:
称: 景泰县人民政府办公室关于印发《景泰县城区土地级别与基准地价更新工作方案》的通知

景泰县人民政府办公室关于印发《景泰县城区土地级别与基准地价更新工作方案》的通知

【字体: 2018-09-28 04:38

 

 

景泰县人民政府办公室文件

 

景政办发〔2018〕197号


景泰县人民政府办公室

关于印发《景泰县城区土地级别与基准地价

更新工作方案》的通知

 

各乡镇人民政府,有关部门单位:

《景泰县城区土地级别与基准地价更新工作方案》已经县政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。

 

 

景泰县人民政府办公室

2018年9月25日


景泰县城区土地级别与基准地价更新

工作方案


根据中华人民共和国行业标准《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014)和《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014),城镇分等定级及基准地价成果需3年更新一次,6年进行一次全面评价,以确保基准地价成果的连续性和现势性。

我县城区土地定级与基准地价成果批准实施日期为2015年7月1日,估价期日为2013年12月31日,至今已运行超过3年,不能正常反应当前地价的实际水平。根据《白银市国土资源局关于做好2018年度城镇基准地价更新和调整工作的通知》(市国土资利发〔2018〕8号)要求,为适应当前宏观经济形势,保持城区土地定级与基准地价的现势性,结合我县实际,特制定景泰县城区土地级别与基准地价更新工作方案。

一、城区土地定级与基准地价更新的任务和内容

本次城区土地定级与基准地价更新的任务是:以《土地管理法》《城市房地产管理法》《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014)、《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014)和《全国工业用地出让最低价标准》为依据,在广泛调查市场第一手资料的基础上,运用科学方法,对县城规划区内的房地产市场交易案例和各种资料进行全面分析、整理,初步剔除存在明显问题的调查资料。在此基础上,进行城镇土地分等定级和基准地价评估工作,并编绘各种图件。

本次城区土地定级与基准地价更新的内容是:制定工作方案和技术设计书;选定调查因素并对城区各类房地产交易样点进行全面调查;对调查资料进行定性和定量分析;通过一系列严格科学计算,认真鉴别,划分土地级别并编制城区土地定级更新技术报告和图件。在此基础上,对不同级别或不同均质地域的建设用地制定不同的区域样点地价表,并按照商服、住宅、工业等用途分别评估测算出某一估价期日的法定最高使用年期土地使用权的区域平均价格(基准地价),制作城区基准地价表,绘制城区基准地价图,建立城区基准地价修正系数体系。

二、城区土地定级与基准地价更新的范围

本次城区土地级别与基准地价更新工作以《景泰县土地利用总体规划》和《景泰县城市总体规划》确定的城镇允许建设区和有条件建设区范围为基础,并综合考虑城区发展的趋势,确定本次基准地价更新的评估范围。正路工业园区、大唐工业园区、黄河石林大景区及草窝滩镇、上沙沃镇、红水镇、喜泉镇、芦阳镇、正路镇等镇政府所在地和工业园区一同参与评定。

三、城区土地定级与基准地价更新的方法和步骤

选择能体现土地区位和经济、社会、自然条件等对土地级别和基准地价有重大影响的因素,通过对房地产市场交易案例进行广泛调查,采用定性与定量相结合的分析方法,对城区土地定级和基准地价进行综合评定,得出县城区基准地价。具体工作分四个阶段进行:

(一)准备工作(9月25日-10月15日)

成立领导小组和工作小组;制定《景泰县城区土地定级与基准地价更新工作方案》和《景泰县城区土地定级与基准地价更新技术设计书》,并分别报送报县政府和市国土资源局批准;项目公开招标,确定项目承接单位;准备工作地图和其他相关资料及工作用品;确定工作人员的具体分工并集中培训。

(二)外业调查(10月16日-11月16日)

由项目承接单位技术人员进行外业调查,完成土地定级估价资料的调查和收集及土地级别的初步划分。外业调查共分四组,两个组主要负责调查土地定级资料,另外两个组主要负责收集基准地价资料。

1.土地定级资料调查

采用分片分组方式调查土地定级资料,由项目工作人员加上一定数量的外业调查人员进行资料收集。资料调查的具体内容包括:道路通达度、长途汽车站、公交便捷度、火车站、供水、排水、供电、供热、电讯、中小学、医院、公园、邮局、银行、大气污染、水污染、噪声污染、绿地覆盖度等。

2.基准地价资料收集

采用分片分组方式收集基准地价资料。资料收集的具体内容包括:土地使用权出让、土地使用权转让、房屋出租、房屋买卖、土地使用权出租、征地拆迁、土地开发等房地产交易和估价资料收集。

3.其它资料收集

其它与地价评估有关资料收集的具体内容包括:各类房屋重置价格、耐用年限明细表、金融系统定期存款利率变动情况、土地利用总体规划、城镇总体规划、统计年鉴、基础资料以及当地政府规定的有关税费收取及标准资料等。

(三)内业资料的整理和测算(11月17日-12月17日)

在完成外业调查后,内业主要是对各种资料进行全面分析、整理、加工,初步剔除存在明显问题的调查资料。在此基础上,进行城区土地定级和基准地价评估,并编绘各种图件。

1.土地定级

根据《城镇土地分等定级规程》要求,定级因素权重值确定采用特尔斐法。主要是邀请有关专家、学者进行征询,对反馈意见进行数理统计和处理,通过计算因素因子平均值和方差等一系列工作,确定各定级因素的指标值、指数、距离及作用分,再经过一系列严格的科学计算,认真鉴定,划分出城区土地级别并编制城区土地定级更新技术报告和图件。

2.基准地价测算

基准地价是指在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内,对平均开发利用条件下不同级别或不同均质地域的建设用地,按照商服、住宅、工业等用途分别评估,并确定某一估价期日、法定最高使用年期土地使用权的区域平均价格。

本次城区基准地价更新的基准期日确定为2018年12月31日。

设定土地开发程度平均为“六通一平”(通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖,场地平整)。

法定土地使用权最高出让年限为商服用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。

基准地价评估是在土地定级基础上,利用采集的土地使用权出让、土地使用权转让、房屋出租、房屋买卖、土地使用权出租、征地拆迁、土地开发等估价资料,依据《城镇土地估价规程》,选择科学、合适的估价方法,测算基准地价并编制技术报告和图件。

3.编制宗地地价修正系数表

以基准地价为基础,按优、较优、一般、较劣、劣五个标准计算出各土地级别的因素修正系数并确定各种修正系数下的因素指标。在此基础上,按照《城镇土地估价规程》编制修正系数表的要求格式,编制出不同土地级别上的宗地地价修正系数表,并通过已有地价样点进行检验、校核,直到所编制的修正系数表符合当地市场价格为止。

(四)成果论证和上报(12月18日-12月31日)

项目承接单位将县城区土地定级与基准地价更新成果初稿上报县国土局,由县国土局组织开展项目成果听证会,然后由项目承接单位针对听证会提出的意见和建议,对成果初稿进行修改完善后,再提交给县国土局,由县国土局和县发改局共同审核后,逐级上报省市申请验收。本次基准地价评估的成果包括:

①景泰县城区土地级别更新技术报告;

②景泰县城区基准地价更新技术报告;

③景泰县城区土地级别与基准地价更新工作报告;

④基准地价成果图;

⑤样点地价图;

⑥基准地价成果表;

⑦基准地价修正系数体系;

⑧景泰县城区土地定级与基准地价更新调查资料、中间计算结果、过渡表及图件。

四、经费预算

(一)外业工作费。

需要组织10人左右的外业资料调查队伍,利用20多天时间调查收集县城区土地级别与基准地价更新调整的相关资料,调查期间交通费、食宿补助费、资料购买费、材料打印复印费等费用小计6万元。

(二)内业测算费。

①软件费用。土地级别与基准地价更新软件为开展该项工作的专门应用软件。

②数据库建设及计算费用。包括建立县城区土地级别与基准地价更新的标准数据库,进行定级因素因子计算、数据空间分析、土地级别划分、地价样点和基准地价计算等工作。

③图件编制费。景泰县城土地级别图与基准地价图的编制费用。

④报告编制费。分别编制县城区土地定级技术报告、基准地价评估技术报告、工作报告、基准地价成果表、信息系统技术报告等系列报告编制费。

以上费用小计10万元。

(三)专家咨询、成果论证及听证费。

根据《规程》要求,需要多次组织各方专家参加相关专题专家咨询会、组织相关单位参加初步成果论证会、组织社会代表参加成果听证会,需支付专家咨询费、会务费、资料费等费用小计5万元。

(四)成果评审、验收及备案费用。

根据要求,城区土地级别与基准地价更新调整成果要通过省国土资源厅组织的专家组评审、验收,最终成果需报送上级相关部门备案、存档,需支付相关专家费、会务费、食宿费、交通费、资料费等费用小计7万元。

上列四项总费用总计28万元,由县财政拨付给县国土局。


附件:景泰县城区土地级别与基准地价更新工作领导小组


附件

景泰县城区土地级别与基准地价更新

工作领导小组


为加强对2018年景泰县城区土地级别与基准地价更新工作组织领导,县政府决定成立景泰县城区土地级别与基准地价更新工作领导小组,拟定组成人员如下:

组 长:马世斌 县委常委、副县长

成 员:王洪安 县国土局局长

马 斌 县住建局局长

李自科 县发改局局长

党金锡 县规划局局长

张麟玉 县林业局局长

乔占胜 县环保局局长

席 旭 县农牧局局长

王扶海 县统计局局长

康永学 县气象局局长

牛彦章 县国土局副局长

杨生淮 县房管所所长

领导小组办公室设在县国土局,王洪安兼任办公室主任,牛彦章兼任办公室副主任,办公室具体负责县城区土地级别与基准地价更新工作协调与监督工作。























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