房地产新一轮的工作该如何开展，再次引起热议。

最近，国家发布了一则指导意见，该意见已下传各个政府部门和相关机构，包括城投部门。

该指导意见主要是用于规划建设保障性住房的，在今年9月1日时就已印发。

其实我国的保障性住房相关工作从很早就已经启动了，1994年时，国家便已确定了经济适用房体系，再到2021年“三位一体”的配售型保障房体系。保障性住房的模式已经越来越合理，覆盖的人群也越来越多。

在当下的房地产市场环境下，配售型保障房已经被提到了越来越重要的位置，是由于什么原因？和之前的住房保障模式又有什么区别？新的模式下，对房地产行业又有何种影响？这些都成了业内专业人士的讨论焦点。

在今年，已有多次会议上提出了保障性住房的规划和建设内容。

今年4月28日，中央政治局会议中已经明确规定了保障性住房的建设和规划。

今年的7月24日，中央政治局在会议中明确提出了加大供给保障性住房，并且对于闲置房产也采取了相应措施进行盘活。

今年的9月4日，国务院召开了电视电话会议，关于保障性住房建设进行了一系列的安排，比如具体的前期工作、成本的控制和项目的管理，还提出要综合考虑市场环境，合理的安排建设的进度。

国务院副总理何立峰表示，配售方案要公平公正，要按照保本微利的原则进行配售，重点关注收入比较低或者有困难的工薪阶层和一些引进的人才，而且要进行封闭管理，不能上市交易。

根据最新收到的信息，对保障性住房的建设有了更加详细的内容。

从目标来看

首先重点要在大城市加大保障性住房的供给，让更多住房方面有困难的人可以有房住。

其次就是要推动房地产转型，让房地产行业进入新的模式，以保障性住房需求为主，将房子看作商品，来让房地产行业进入高速发展时期。

从保障对象来看

从保障对象上来看，保障性住房主要针对的人群是收入比较低且住房有困难的人群和城市引进的优秀人才这类群体。

根据相关要求，保障性住房是以家庭为单位来申请，原则上保障对象只能购买一套保障性住房，如果保障群体已经申请过一策性的住房，那么再次申请保障性住房时，要按要求先要清空之前的住房并搬离出去后，才可以重新申请新的保障性住房。

保障性住房是用来保基本的生活需求的，要合理的确定不同种类人群的保障性住房的面积。

从供地用地环节来看

保障性住房所供应的土地只需要支付土地的成本费用，所以，在土地供应方面，要优先考虑那些已经回收但还未利用的土地、房地产企业破产时所留下的商品房和其他各种原因所留下的闲置房。

国家支持利用这些闲置的、低效的非住宅用地用作保障房的建设，这样不但可以减轻了闲置房屋库存，而且可以降低建设成本，用固有的建筑进行部分改动，来建设保障性住房。

从配售方面来看

保障性住房也是商品房的一种，有他本身的产品属性，只是保障性住房以保本微利的原则，公平公正的配售。

国家对保障性住房实施封闭管理，要避免保障性住房流入市场，让有心之人购买。而且还要避免工薪阶层的人买上保障性住房后又长期闲置，如果保障性住房长期闲置，或者相关人员有转让或者要离开相关的企事业单位的需求，这些单位应按相应的标准对这些保障性住房予以回购回收。

指导意见也进行了明确的规定，保障性住房的建设工作应从大城市展开，大城市就是指常住人口超过300万人的城市，越是人口多的城市，对保障房的需求就越迫切，所以这些大城市要率先进行尝试。对于不具备大城市条件的城市来说，也要积极储备力量，为保障性住房建设项目做好准备。

对于那些商品房闲置率过高的城市来说，要按照市场的相关原则，将这些房屋进行回购，或加以适当改造，用作保障房。

全国第七次人口普查数据公告中显示，城市人口超过300万人的城市有35个，具体为4个一线城市，分别是上海、北京、深圳和广州；27个二线城市，分别是重庆、武汉、郑州、成都、西安、石家庄、天津、杭州、长沙等；四个三线城市分别是无锡、东莞、常州和佛山，这些城市就是保障性住房建设的试点城市。

我国的保障性住房主要分为三个阶段，第一个阶段是经济适用房时期，这时期房屋以售为主；第二个阶段是公租房，廉租房时期；第三个阶段是以保障性租赁住房，公租房和共有产权房为主体的顶层设计。

1994年所提出的经济适用房出现了牟利、住房寻租的现象，使得本来应用于提供保障的保障房，成为了部分人群的牟利商品。

于是在2003年推出了两限房，主要便是针对于经济适用房所针对的人群的工资上限进行了明确规定，并将保障房的使用面积也进行了明确规定。

1994年和2003年的保障房均有一个共性，就是只要保障房拥有年限超过五年，便可以通过补差价的方式来改变保障房性质，使其成为普通商品房。

在第二个阶段，推出的廉租房，主要针对的是收入特别低的人群；在2010年时，又推出了公租房。公租房主要针对的是收入特别低，但还没有本地户口的人群；在2014年时，公租房和廉租房共同推向历史舞台。

在第三个阶段，经济适用房和两限房逐步退出历史舞台，公租房和廉租房合并，保障性租赁住房成为了主导，主要针对一些住房困难的新市民和青年人。

根据相关数据显示，在第一阶段，我国的保障性住房有1000多万套，到2018年时，我国的城镇保障性住房开工建设约7000万套，这其中，主要用来租的有140万套，主要用来住的有80万套，用于棚改安置的有4500万套。

在经济适用房推出的阶段，主要的策略是让大部分的人买经济适用房，少部分的人买商品房，买不起房的人住廉租房。现在在大城市高房价的背景下，配售型保障房主要是针对那些困难的人群，解决他们买不起房子的问题。

而且当初的经济适用房是有条件上市的，在拥有满五年后便可以补价，改为商品房，现在的配售型保障房是禁止上市的。

当初的经济适用房主要针对的是国有制企业或者事业单位的一些人群，而现在，由于城市的发展，人口结构也比之前更加复杂，所以现在的配售型保障房所针对的人群是有户籍但无房的人群、刚刚毕业就业的大学生和一些工薪阶层。

虽然我国的保障性住房已经实施了很多年，但是由于保障性住房始终会牵扯到商品房，又因为多年的房价年年上涨，所以避免不了有些人钻这些空子，用保障房来谋取利益和招租使用。而且我国的保障性住房主要是用来让那些住房有困难的人使用，但是覆盖面远远达不到。

未来的保障性住房，也主要是向两个方面发展

一种是配租型，包括公租房和保租房，主要针对那些买不起房的人群；一种是配售型，主要针对享有产权但又买不起普通商品房的人群。

针对住房体系

在住房方面，努力构建房住不炒的格局，既要让高端房也有市场，又要让低收入人群住房有保障。

针对房产环境

在某些方面，也可以起到拉动投资的积极作用，针对各个城市，利用闲置房，空置房来建设保障房，也可以解决城市的库存，让其资源利用更加合理，提升闲置土地的价值。

针对个人

对于普通人来说加大保障房的建设力度，可以让其有家可住，解决他们的住房问题。

总之，这次的指导意见对长期的保障性住房建设有重要的意义。通过封闭性管理，可以有效的减缓对商品房价格的冲击，这既是对稳定坟房地产市场的关键举措，又是为保障住房困难人群的利益的重要举措。