为深入贯彻以人民为中心的发展思想，不断提升城市居民获得感、幸福感、安全感，持续推进县城物业管理全覆盖，切实提升物业管理服务质量，强化物业管理在城市精细化管理中的作用，根据《白银市物业管理办法》等法规政策，结合我县实际，制定本方案。

一、背景意义

为深入贯彻落实党的二十大精神和《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，推进以人为核心的新型城镇化建设，加快发展现代服务业，加强和创新社会治理，着力解决我县受历史遗留、居民意识、小区规模等因素影响，产生的环境卫生脏乱差、设施设备陈旧、功能配套不全、车辆乱停乱放，严重影响城市文明形象和居民生活质量的小区管理问题，有效解决群众身边的急事、难事、烦心事，全面提升城市内涵品质和形象功能，实现既有住宅小区物业管理全覆盖。

二、基本原则

——坚持党建引领，齐抓共管。发挥党在基层组织的核心领导作用，深入推进“红色物业”行动，统筹资源力量，凝聚工作合力，强化物业主管部门及相关职能部门在物业建设、运行管理等方面的行业监管和行政执法职责，条块结合，增强工作合力。

——坚持多方共治，全民共享。构建小区党组织、业主委员会、物业服务企业、居民自治组织“四位一体”的小区物业管理工作格局，收集社情民意、解决实际问题、化解小区纠纷，推动建设人人有责、人人尽责、人人享有的治理共同体。

——坚持公开透明，提升服务。进一步强化小区事务公开公示，保障业主依法享有的知情权，减少业主矛盾，坚决使物业管理服务在阳光下运行，解决物业服务信息不对称和信任缺失的问题，促进物业服务品质提升，营造物业管理服务良好氛围。

三、工作目标

以满足人民群众对美好生活的向往为目标，以物业服务管理全覆盖为核心，以规范物业服务为宗旨，以提升物业服务质量为抓手，结合城市更新专项规划，采取扎实有效措施，强力推动全县无物业小区物业管理全覆盖，积极促进小区物业管理提档升级，建立健全管理科学、服务优质、公平公正、规范运行的物业管理长效机制。在2023年8月底前力争完成全县城区物业管理全覆盖，通过实施常态化精细化的物业管理，实现老旧小区整治效果保持长效，物业服务水平明显提升。

四、重点任务

（一）成立业主委员会。一条山镇党委牵头统筹，集中利用1个月时间，由社区党组织指导符合条件的小区依法成立业主大会，选举产生业主委员会。业主委员会一般由5-7人组成，一条山镇党委加强对业主委员会的人选推荐和审核把关，注重推荐符合条件的“两代表一委员”、离退休老干部、机关企事业单位干部、社区工作者、党员业主等参选业主委员会委员，提高业主委员会成员中党员比例。

对暂不具备成立业主委员会条件的，应根据工作实际指导小区业主成立小区物业自管委员会，作为过渡性机构代行业主委员会职责。现有业主委员会任期届满的，社区党组织指导依法进行换届选举。业委会委员不依法履职的，按规定终止其委员职务。委员空缺的按照规定及时补足，缺额人数超过委员总人数50%的要重新选举业主委员会。

（二）选聘物业服务企业。业主委员会成立后，由县住建局指导，一条山镇党委、社区委员会组织召集业主委员会，由业主委员会采取公开招标或选聘的方式，面向社会招大引强，引入优质物业服务企业，并协助物业管理企业和住户签订物业服务合同，并向全体业主进行公示。

对无物业服务的零星、脱管、遗漏住宅，无法单独选聘物业服务企业的，由一条山镇党委、社区指导，采取以大带小、以强带弱、辐射带动的方式，积极协调、引导将其纳入临近物业服务区域，为业主提供专业化的物业服务。

（三）加强物业服务管理。由县住建局牵头，组织已确定并签订物业服务合同的服务企业，根据“一区一策”的管理模式，制定详细管理计划，核算管理成本，在进行物业服务前，要广泛征求业主意见，并将物业服务内容和收费标准等情况在物业服务区域显著位置进行公示。

（四）健全服务监督体系。由一条山镇牵头，县住建局共同监督，设立市民服务专线，拓宽问题反映渠道，重点针对物业企业不作为、慢作为等问题，及时受理群众投诉，直接转达负责部门，快速反应处理问题，坚决做到当日受理，当日办结，确保物业服务满意度时刻保持100%。

（五）补齐基础设施短板。由一条山镇、县住建局共同牵头，组织小区业主委员会、物业服务企业对小区及其周边环境基础设施进行全面排查摸底，列出问题清单，制定改造计划，通过“公共维修资金+政府配套资金”补齐小区基础设施短板弱项。

（六）实行定额补贴措施。按照保障基本的原则，以保障民生的基本物业管理服务需求为出发点，在保障物业管理服务活动正常运作的基础上，对管理难度大、管理范围小，并且服务质量明显改善、居民满意度明显提升，考评为合格的物业服务企业予以适度补贴，补贴金额由住建局、财政局、一条山镇共同核算，每年12月底前由县财政一次性补贴到位，增强物业服务企业积极性。

（七）强化日常督查考核。县住建局做好物业服务企业日常督察考核，督促物业服务企业不断提升服务质量，优化服务水平。制定物业小区综合考核制度，抽调人员建立专项考核组，结合双随机检查活动，采取定期和不定期、抽查和普查、明查与暗访相结合的方式对各物业项目服务质量每月进行检查考核。

（八）建立绩效评价机制。县住建局每月定期对日常考核结果予以公布，考核结果做到物业服务小区全覆盖，并通过社区居民评价、部门联合督查相结合的方式，每年度对物业服务质量进行考核评价及星级评定，并形成“三色”榜单在主流媒体及小区公布，对排名前3的物业服务企业纳入“绿色”管理，分别奖励5、3、1万元，对连续2次纳入“红色”管理的依法予以解聘，形成奖“绿色”荣誉、警“黄色”整改、罚“红色”惩戒的比学赶超浓厚氛围，有效促进物业服务水平整体提升。

四、工作步骤

（一）宣传动员阶段（2023年3月1日—3月15日）。由一条山镇、县住建局牵头组织，社区委员会具体负责，逐户分发《白银市物业管理办法》等宣传资料，张贴小区物业全覆盖实施方案，采取多种形式做好住宅小区物业全覆盖宣传动员工作。

（二）调查摸底阶段（2023年3月16日—4月15日）。由一条山镇牵头，组织社区工作人员组建工作专班，以“网格”划分区域，对辖区内既有住宅小区现状进行全面普查，摸清数量、位置、面积、栋数、户数等情况；对小区房屋及配套设施、居住环境、社情民情等进行详细调查，在充分调研和论证的基础上建立基础台账。

（三）分类推动阶段（2023年4月16日—6月30日）。根据调查摸底台账，通过调查问卷、调研走访、电话询问等形式开展调研，充分了解本辖区住宅小区的当前管理状态、存在的主要问题、业主的意见建议及交费意愿等情况，编制符合实际、节点清晰、目标明确、操作性强的物业管理全覆盖实施方案，对各小区进行任务分解，分类共同推动，由一条山镇党委指导推动成立业主委员会，由县住建局指导推动选聘物业服务企业。

（四）补齐短板阶段（2023年7月1日—7月31日）。根据小区存在的不同短板弱项，由县住建局牵头，社区、物业服务企业、业主委员会配合，对基础设施短板弱项逐项补齐。

（五）验收考核阶段（2023年8月1日—8月31日）。结合规范物业管理全覆盖工作要求，一条山镇、县住建局以社区为单位对每个小区进行验收，对不达标的小区限期整改;对推诿扯皮、落实不力、效果不佳的社区通报批评、拒不整改的物业企业进行解聘且不予进行星级评定。

（六）总结巩固阶段（2023年9月1日—9月10日）。召开总结大会，表彰奖励一批示范小区、先进单位与个人，巩固规范成果，建立长效机制。通过实施奖优罚劣制度，鼓励社会责任感强、服务质量优、业主信赖、诚信经营的优秀企业发展，积极培育公平竞争、诚实守信的物业市场环境，推进物业行业健康发展。

六、保障措施

（一）提高思想认识。各有关单位要充分认识住宅小区物业全覆盖工作的重要性，切实增强责任感和使命感，将其纳入重要议事日程，加强统筹谋划，精心组织实施，健全推进机制，着力破解困难问题，严格按照时间节点要求完成工作任务。

（二）明确责任分工。各有关单位要牢固树立“一盘棋”思想，积极衔接汇报，主动沟通交流，既要各负其责、各司其职，又要密切配合、通力协作，切实形成工作合力。一条山镇、县住建局要发挥牵头抓总作用，统筹协调推动各项任务落实。

（三）注重舆论宣传。各有关单位要充分利用网络、广播、电视等媒体和小区物业管理宣传专栏，采取多种形式加大对物业全覆盖工作的宣传力度，努力提高广大市民的物业管理意识，切实增强文明和谐家园的共建共享理念，为物业全覆盖工作营造良好氛围。

（四）加强监督管理。一条山镇、县住建局会同相关部门，加大对不履行物业服务合同、损害业主利益、恶性竞争等违法违规行为的查处力度，净化物业服务市场。依托社区网格化平台，统筹协调相关职能部门建立日常巡查、隐患摸排、信访处置、联动应急等工作机制。县发改局、市场监管局根据职责做好物业服务收费标准规范等工作；县公安局、执法局、卫健局根据职责依法做好小区内违法行为治理；县财政局做好相关资金保障工作；县司法局做好物业管理活动中相关法律法规的宣传解读及相关矛盾纠纷的调处。

解读材料：关于《景泰县物业管理全覆盖实施方案》的解读